狛江の地で55年間開業しています。小田急線、狛江市、調布市近辺の不動産の売買・賃貸の事なら、狛江の地を知り尽くした藤田不動産株式会社にお任せ下さい。

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藤田不動産株式会社

宅地建物取引業免許東京都知事(15)第8307号

〒201-0003 東京都狛江市和泉本町1-2-8

定休日:水曜 営業時間:10時~18時

宅地建物取引業免許東京都知事(15)第8307号

よくある質問

不動産を買いたい、売りたい、借りたい、貸したい・・・といろんな場面で、疑問があることと思います。弊社にご相談のあったことのごく一部ですが、纏めました。よくある質問はやはり「資金」のこと。自己資金や住宅ローン。続いて、中古物件の売買では「リフォーム」と「残債」に関してです。少しでも皆様のお役に立てれば、と思います。




買う

Q1.自己資金が少ない
一般的には10~20%の自己資金があれば理想です。ただし自己資金なしで100%融資も可能です。バブルの頃でしたら高金利でしたので、なるべく自己資金を増やしてからのご購入をお勧めしていました。しかし現在は低金利ですのでそれよりも早く住宅ローンを組んで早く完済する方法をお勧めしています。自己資金がなくても金融機関によってはご融資可能です。まずはお気軽にご相談ください。
Q2.ご購入諸費用
必ずかかるのは売買契約書に貼付する印紙代、所有権移転登記の登録免許税、司法書士に対する報酬、仲介手数料です。その他、住宅ローンをお借りする方は、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、住宅ローン保証料、事務手数料、火災保険料、不動産取得税などが諸費用として必要です。概算とはなりますが、ご購入価格の5~10%が諸費用として必要となります。
Q3.契約破棄の場合の手付金はどうなる?
手付金は一般的に5~20%程度お支払いいただきます。買主様から解約の申し出があった場合、一定期間までであれば手付金を放棄することによって、契約を解除することができます。ただし、一定期間を超えると契約違反となり、違約金は売買価格の10~20%になりますので注意が必要です。ちなみに私が不動産仲介の仕事をして30年以上経過していますが、手付放棄にて契約解除したケースは1件のみです。
Q4.契約後に住宅ローンが通らなかったらどうなる?
最近ではご契約の前に「事前審査」を行います。事前審査とは、ご購入する前に住宅ローンをお借りする方のご年収、ご勤務先、ご勤続年数などを金融機関に情報提供し、申込みをすることをいいます。ここで仮内定をいただければ、本審査で否認されることは滅多にありません。万が一、契約後、住宅ローンが通らなかったら一定期間までであれば、ローン特約によって契約の解除ができます。この場合、お支払いした手付金は無利息で返金されます。
Q5.外国籍の方のご購入
購入代金、諸費用の他に、宣誓供述書などの公証書類、パスポートなどの身分証明書、印鑑などが必要です。また、永住権があれば基本的には住宅ローンをお借りすることもできます。ただし単身者の方や勤続年数が短い方などは、住宅ローンのご利用が難しいようです。
Q6.引渡後、瑕疵や不具合が出てきたらどうなる?
弊社で使用している契約書では引渡後、2~3か月以内の雨漏りやシロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障などは売主様の費用負担で、修復していただきます。また、売主が不動産業者の場合、2年間の瑕疵担保責任を負います。
Q7.必要な書類は?
ご契約時に必要な書類は、住民票とお認印、身分証明書などが必要です。住宅ローンをご利用の場合は、ご実印、印鑑証明書、健康保険証、源泉徴収票、住民税決定通知書などが追加で必要になります。
Q8.ローンはどのくらい組んだらよいか?
ポイントは「いくら借入ができるか」より、「いくらなら返せるか」が大切です。営業マンによっては、少しでも高い物件を買ってもらった方が、自分の収入も増えるからとの理由から、たくさんの融資を組んでもらい少しでも高い物件を進めてくる人もいるようです。今の家賃と比較して「この金額なら返済できる」といえるような金額に抑えるべきです。弊社にはファイナンシャルプランナーもおり、パソコンを活用してお客様にあったご提案をさせていただきます。


売る

Q1.売却諸費用
必ずかかるのは、売買契約書に貼付する印紙代と仲介手数料です。契約書の内容にもよりますが、所有権移転登記に関する費用は、一般的に買主様負担になります。その他、抵当権抹消に関する費用やそれに対する司法書士の報酬、土地の測量が必要な場合は測量費、建物解体費、不動産譲渡税などがかかります。
Q2.売る前にリフォームした方が得か?
実際に建物を拝見しないと何とも言えませんが、壁に穴が開いていたり、雨漏りがしている場合などは前もって修繕した方が良いでしょう。通常の経年変化による汚れなどでしたら、お金をかけてリフォームする必要はないケースの方が多いです。それよりも整理整頓を心がけて、不用品は前もって処分して、お部屋を「より広く見せる」演出をされたほうがよろしいかと思います。
Q3.売れるまで住むことができるか?
一般的にはご契約後、所有権移転(残代金をいただき、決済すること)日まではお住いいただくことができます。稀に買主様が引渡し前に先行してリフォームを希望される場合がありますので、その際は調整が必要です。
Q4.買主が見に来るときに在宅しないとならないか?
基本的には在宅していただき、お住いいただいて気付いている点やお勧めのポイント、幼稚園・保育園、小・中学校のことなどをご見学者様にご説明していただけると助かります。どうしても都合がつかない場合は、弊社にて責任を持って立会いさせていただきますのでご安心ください。
Q5.査定価格はどうやって決まるのか?
まずは過去の近隣での取引事例があるか調べます。また、公示価格、基準地価、路線価などを参考に現在の市況動向を様々な観点から精査し、査定価格のご提案をします。「受託したい、売主様から物件を預かりたい」という気持ちだけで、闇雲に高い査定価格を提案する会社があるので、十分注意してください。弊社では55年の歴史とノウハウを活用し、査定価格のご報告をさせていただいております。
Q6.住宅ローン残債があるがどうしたらよいか?
残債があってもご安心ください。売却代金の中から、住宅ローンを完済していただきます。その際の金融機関さんとの調整も弊社にて行います。売買代金を超える残債がある場合はご相談ください。お客様に合った方法をご提案させていただきます。
Q7.売却するまでの最低期間は?
極端な例ですが、二週間あればご売却と所有権の移転は出来ます。ただこれは買主が不動産会社など即決できる状態で、金融機関から融資を受けないケースを想定した期間です。一般的には媒介契約(不動産を売ることについて不動産会社と結ぶ契約)を締結し、ご見学者がお住まいをご覧になり、買主様が決まり、仮契約。その後、買主様の住宅ローンの申請、融資の実行、所有権の移転まで、最短で一か月程度の期間があればご売却は可能です。
Q8.必要な書類は?
ご売却に際し必要な書類等は、登記識別情報(権利証)、ご実印、ご印鑑証明書、運転免許証などの身分証明書が必要です。その他、ケースによっては住民票、戸籍附票、抵当権を抹消できる書類、抵当権抹消の登記費用などが掛かる場合があります。
Q9.痴呆症になってしまった親名義の物件を売るときの流れは?
名義人の方がご存命であっても、意思能力の問題で残念ですが取引にかかわることができません。その場合、弁護士先生等に依頼をして、裁判所で「成年後見人」の選任をしていただき、その方が代理人として取引を行うようになります。成年後見人を選出するのも、裁判所によっては相当期間を有しますので注意が必要です。
Q10.近所に分からないように売却したい
特別なご事情でご近所の方に知られずにご売却をご希望される方もいらっしゃいます。我々は守秘義務がありますので、ご近所の方に分からないようにご売却することが可能です。宅地建物取引業法によって、業務上知りえた情報は理由なく口外することは禁止されておりますので、ご安心してご相談ください。


借りる

Q1.用意する費用について
一般的に賃料の4~5か月分ほどです。内訳としまして、敷金、礼金、前賃料、火災保険料、仲介手数料などです。その他、鍵交換を希望される場合はその費用、連帯保証人を立てず保証会社を利用される場合は、賃料の0.5~1か月分が必要です。その他、契約内容によって別途費用が掛かる場合があります。
Q2.気に入った物件がない
ご希望のお住まいが見つかればよいのですが、ぴったりのご住宅をご紹介できないことがございます。その場合は、ご条件をご変更してみませんか? 例えば、駅からの距離を5分から10分に広げてみる、マンションではなくアパートも視野に入れる、セキュリティがしっかりしていれば1階も検討してみるなど、ご条件に優先順位をつけて、優先順位の低いものから緩和もしくは外していき、住宅を探していきましょう。
Q3.いつから住める?
一般的にはお申し込み後、1週間前後で御入居いただきます。但し、リフォーム中である場合は、リフォーム完了後にご入居となります。逆にすぐにご入居をご希望の場合は、3日程度でご入居できる場合もありますが、審査にお時間がかかる場合、ご契約者様のご提出書類が準備できていない場合等は、ご入居時期が遅くなります。
Q4.インターネット費用
NTT東日本さんの場合、基本料3,500円~(税別)とプロバイダ使用料1,000円~(税別)です(一戸建の場合や住宅の規模によって異なります)。別途工事費約30,000円がかかります。J:COMさんがご利用できる環境に有る場合は、ご契約内容にも関わりますが、3,300円~(税別)となり、テレビや電話等とセットで入っていただく方が割安になります。詳細は当社までお問い合わせください。
Q5.エアコンの取り付け
基本的にエアコン付きの物件が多くあります。一戸建の場合はすべてのお部屋にエアコンを設置しているケースは少なく、オーナー様の許可を得て、エアコンを設置します。その際の工事費は、基本的にはご入居者様負担となります。
Q6.ペットを飼いたい
ペット飼育可能の物件をご紹介いたします。狛江市全体でもペット相談可能物件は非常に少なく、限られた住宅のなかでご選定いただくことになります。犬や猫等の種類の制限、小型犬限定等のサイズ制限、匹数制限等があります。稀にペット不可の物件で飼育されている方がおりますが、臭いや鳴き声などで近隣トラブルが発生します。ご入居後に快適にお住まいいただく為に、ペット可能の物件を探していきましょう。
Q7.セキュリティ
狛江市は都内でも有数の犯罪率が低いエリアです。比較的安心してお住まいいただけますが、ご心配であれば2階以上、夜間でも明るい通り沿いの住宅、シャッター付き、モニターホン付き等などでしたらより安心です。ご予算に余裕のある方はオートロック、防犯カメラ、管理員さんがいるマンションもお勧めです。それに加え、戸締りの徹底等で犯罪を回避しましょう。
Q8.保証人の有無
原則、連帯保証人様をお立てになるのか、保証会社をご利用されるのかをご選択いただきます。一部物件につきまして保証会社ご利用が必須条件となっている場合があります。最近では連帯保証人様を立てず、保証会社を利用される方が増えています。
Q9.必要な書類
個人でのご契約の場合、ご契約者様の身分証明証の写し、ご印鑑、収入証明書の写し、住民票、銀行口座の分かるもの、銀行お届け印が必要です。それに加え、ご入社前の場合は、採用通知書の写し、募集要項等の写しが必要です。学生様の場合は、合格通知書の写しや、学生証の写しが必要です。生活保護者様の場合は、生活保護受給証明書が必要です。外国籍の方は、パスポート等が必要です。
法人でのご契約の場合、登記事項証明書、会社概要、印鑑証明書、ご印鑑、銀行口座の分かるもの、銀行お届出印が必要です。個人・法人問わず連帯保証人様をお立てになる場合は、連帯保証人様の印鑑証明書と収入証明書の写しが必要です。
Q10.入居後に不具合が出た
当社では入居前チェックを行い、ご入居後の不具合ができる限り起きないよう努めておりますが、不具合についてはお住まいいただいている以上、どうしても発生してしまいます。経年等の理由で設備の不良等が発生した場合、貸主様のご負担にて専門業者を発注し復旧に当たります。弊社または管理会社、オーナー様にご連絡ください。
Q11.原状回復とは
ご入居した時点と、退去明け渡し時点と比較して、経年及び通常の使用による劣化を除く部分について、借主様の費用負担にて「原(もと)の状態に回復」していただきます。東京都の物件につきましては、賃貸紛争防止条例(東京ルール)と本契約の特約事項を参考にご精算を行います。


貸す

Q1.リフォームした方が良いか。
賃貸されるにあたり最低限の修繕は必要です。当社ではご新規に賃貸をご希望される場合、ハウスクリーニングとクロス貼替、その他小規模修繕はお勧めしております。もちろん内装一新や、水回りの設備の更新・新設をされた方が高い家賃でのご契約が期待できますが、それでも2倍の家賃が取れる訳ではありません。貸主様の修繕へのご要望やご予算に沿う形で進めさせていただき、修繕費がどれくらいの期間で回収できるのかを提案させていただきます。
Q2.賃借人とのトラブル
当社にて当事者双方のご意見をお伺いし、今後の対応を協議します。トラブルの長期化、改善・解決が見込めない場合は、不動産に明るい顧問弁護士先生をご紹介いたします。トラブルを未然に防ぐためにも弊社に管理をお任せください。不動産賃貸仲介55年超の歴史があります。
Q3.賃料の査定
当社では、対象物件の確認と、取引事例及び類似物件との比較にて査定賃料だけではなく、募集条件、募集方法等を提示させていただきます。当社の賃料査定の結果、貸主様にて募集賃料を決定していただきます。査定は無料にて承ります。お気軽にお問い合わせください。
Q4.家賃が滞納された場合
貸主様自主管理の場合、家賃に関して貸主様より借主様に請求を行っていただきます。なお、保証会社ご利用の場合は、一定期間までに当社に滞納の旨をお伝えください。管理物件の場合、滞納督促は当社にて代行いたします。電話にてご本人様へ催促、書面による催促、訪問による催促、連帯保証人様(保証会社)への連絡と段階を取ります。2か月以上の滞納が発生した場合や改善が見込めない場合は、ご退去いただくよう手続きを取らせていただきます。
Q5.建物管理費用について
管理費用につきましては一棟アパート(マンション)1室毎に賃料の5%(別途消費税)です。戸建や分譲マンションに関しては、賃料の5%(別途消費税)ですが、賃料10万円以上を超える物件に関しては、一律5,000円(別途消費税)です。もちろん空室期間については、管理費用はかかりません。管理内容についてはご要望に応じてご相談させていただきますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。また、専門業者の共用部分定期清掃をご希望される場合は、週2回で約14,000円です。
Q6.転勤期間だけの賃貸は出来るか?
定期建物賃貸借契約(以後「定借」とします)という形式をとることにより賃貸可能です。この定借は契約上、貸主様に再契約の権利がある点が、通常の更新があるご契約とは性質が異なり、貸主様に有利なご契約といえます。ただし、2年間程度の短期間の場合は、相場賃料の7~8割程度になります。


事業用

Q1.誰に相談すればいいのか?
不動産仲介業者もそれぞれ得意分野があります。売買仲介、賃貸仲介、賃貸管理など。そのなかの売買仲介でも、居住用がメインの会社や営業マンが多いと思います。事業用物件の特徴として税金の知識、実務上の知識、利回りの知識などが必要となります。「投資用不動産取引士」という資格ができました。この資格を持っている営業マンなら事業用物件についての専門知識もあり、初めての投資物件購入も安心して臨めると思います。宅地建物取引士の資格はもちろんのこと、投資不動産取引士の資格を持っているか営業の方に確認してみましょう。
Q2.都心がいいのか 地方がいいのか?
それぞれ一長一短があります。一般的には資産価値が第一条件であれば都心がいいでしょうし、経済価値が大切であれば地方の物件をお勧めします。都心の物件は人気もあり、人口減少も今のところさほど影響はないようですので、買い手の方も多く物件価格も高くなりがちです。よって利回りはあまり期待できません。一方、地方の物件の購入価格は都心に比べ安価ですので、買いやすい点が良さだと思います。また、利回りも都心に比べれば高い点が挙げられます。ただ人口減少の影響を受けやすいことは注意が必要でしょう。何を重視するのかによって自ずと選ぶ地域が変わってきます。
Q3.節税になるのか?
事業用物件を運営し、家賃などの収入から運営に関する必要経費を差し引けます。その結果、収入よりも経費が多くなり、税務上赤字になるケースもあります。そして他の所得から差し引くことで所得合計が少なくなり、所得税の節税になります。ただし、ポイントは付加価値を高めて収益を上げて必要な税金を納めることが大切です。そうすることによって次の投資がしやすくなり、金融機関からの融資も借りやすくなります。
Q4.必要経費について
事業用物件の賃貸した際、支出した諸経費のこと。減価償却費、固定資産税・都市計画税、収入印紙代、消費税、入居募集時の広告宣伝費、一定の修繕費、損害保険料、管理手数料、立退き料などがあります。所得税、住民税、借入金の元本返済部分などは必要経費にはなりませんので注意が必要です。
Q5.グロスとネットについて
グロスとは表面利回りのことで、ネットとは諸経費を差し引いた利回りのことです。当然ながらグロスよりもネットの方が低くなります。一般的に不動産投資物件の広告等に記載されている利回りはグロスを用いていることが多いといえます。グロスは諸経費や運営コストを計算しておりませんので、投資に適している物件か否かの判断には必ずしも十分な情報とはいえないでしょう。
Q6.購入した後の入居者がいるか心配
弊社でも賃貸仲介および賃貸管理を行っていますので、狛江周辺の物件であれば弊社にて賃借人の募集を行うことができますし、管理についてもお任せいただければ安心した賃貸経営を行うことができます。遠方の場合は弊社のネットワークを活用し、地元の不動産賃貸管理業者をご紹介することも可能です。
Q7.自己資金が少なくても購入できるか?
ご自宅の購入と同じように金融機関からの融資を受けることができます。ただし、初めての場合は、金融機関も融資に対して慎重になります。50%程度の自己資金をご用意いただき、残りを融資でカバーする方法が理想です。もちろん物件の収益力や担保能力、オーナー様のご年収や資産状況にもよりますので一概には言い切れません。弊社ではメガバンクさんから地方銀行さん、地元の信用金庫さんなどとお付き合いがありますので、まずはお気軽にご相談ください。
Q8.融資を受けるメリットは?
ご融資を受ける分、自己資金だけでは手が届かない物件を購入することができます。投資金額が多額になりますのでその分、収入も多くなります。当然ながらお借入金の元金と利息の返済が必要ですが、金融機関に返済しても自己資金だけで投資した場合より、リターンは大きくなるケースが一般的です。ただし物件によっては収入より支出が多くなり、借入金の返済ができなくなってしまうこともあり、注意が必要です。
Q9.相続対策になるか?
ズバリなります! 現金よりも不動産保有の方が評価が下がります。そして評価を下げながら収益を上げて、将来の納税資金を準備することができます。小規模宅地の評価減も物件によっては活用できます。ただし財産が不動産に偏り過ぎず、リスクの分散も考慮されたほうが良いでしょう。
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